Impuestos derivados de la compra de la vivienda

A continuación detallamos los impuestos relacionados con la compra de la vivienda y su escritura, paso previo a la concesión del préstamo hipotecario por parte de la entidad financiera.

1. El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se paga únicamente en la transmisión de viviendas nuevas (primera transmisión), es el caso típico de la transmisión que hace el promotor. Para vivienda nueva se aplica un 7%; y para vivienda nueva de VPO un 4%.
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Este impuesto se aplica únicamente en las compraventas de viviendas de segunda transmisión o posterior transmisión y el tipo se sitúa en el 6% ó 7%, según Comunidad Autónoma.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava los documentos notariales, en este caso la propia escritura de compraventa y el tipo aplicable es del 0,5%.
4. Desgravaciones fiscales a la vivienda (Impuesto sobre la renta IRPF). En su declaración de la renta podrá desgravar algunas de las inversiones y gastos ocasionados con la compra de la vivienda.

En resumen, recuerde pues que en vivienda de obra nueva, se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En vivienda de segunda mano, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El impuesto de Actor Jurídicos Documentados se aplica en ambos casos. Y por último, si es vivienda habitual, podrá desgravar hasta unos límites establecidos por Hacienda.

Esperando que este articulo y la información le sea de utilidad, atentamente

Pablo Paz Peña
Director de
Inversiones Eficaces

Gastos de formalización derivados de la compra de la vivienda

Nos ocupamos aquí de gastos tales como: notaría, tasación, gestarías... dejando el capítulo de Impuestos para otro apartado. Son gastos previos a la constitución del préstamo, ligados a la compra-venta de la vivienda.

Por tanto, ninguno de estos gastos se tiene en cuenta a la hora de calcular la TAE (coste efectivo del préstamo). Es muy importante tomar conciencia de que se tratará de un coste adicional para nuestro bolsillo a tener en cuenta. Aunque estos gastos suelen variar, no debe hacerlo de forma significativa. Son los siguientes gastos que abonará independientemente si le conceden el préstamo o no:

1. Tasación de la vivienda. Ya nos hemos ocupado de ella en nuestro apartado sobre el importe del préstamo con el que está relacionada. Es un gasto que le puede ser útil para evaluar si el precio que el vendedor le pide por la vivienda se ajusta a los precios del mercado. Su coste puede estar en torno a los 200 euros.
2. Registro de la Propiedad. Se trata de comprobar la titularidad y el estado de cargas de la vivienda a través de la solicitud de una Nota a dicho Registro. Tiene un bajo importe: menos de 12 euros y nos evita inesperados sustos; es una garantía legal de la ausencia de cargas.
3. Gastos de escritura de compra-venta. Se calculan en función del importe por el que se ha escriturado la vivienda.
4. Gastos de Notaría. Los honorarios de los notarios vienen fijados por normativa que aprueba el gobierno. La cuantía este gasto depende del importe en escritura, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, subrogación, cláusulas, etc. A las viviendas de protección oficial se les aplica un precio especial que representa una gran reducción en el gasto de la escritura.
5. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.Viene regulado por el gobierno y se calcula en función del importe de la operación de compra venta recogido en la escritura.
6. Gestoría. Generalmente una gestoría se encarga de los trámites (inscripción en el Registro de la propiedad, liquidación de impuestos). Al no estar regulado este servicio por una normativa oficial, no es desaconsejable pedir por adelantado la minuta que pasará la gestaría por estos servicios.

En el próximo artículo sobre “Consejos para comprar una vivienda” hablaremos sobre los impuestos derivados de la compra de la vivienda.

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Pablo Paz Peña
Director de
Inversiones Eficaces

Negociar con el banco o caja de ahorros.

Ha llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar. Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la mejor hipoteca que puedes conseguir. Una rápida visita por sus páginas web les dará pistas importantes.

Una advertencia previa: los productos que ofrecen las entidades financieras suelen ser difícilmente comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones...). Piense por tanto las variables que a usted le interesan, y en función de ello negocie con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajusten lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante. Para el 90% de la población es la operación financiera más importante que realizaremos en toda nuestra vida. Tómese su tiempo. Cuando analice varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Condiciones a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja:

1. Comisión por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años quizás se sienta "prisionero" de su préstamo. Esto puede ocurrir por muchas circunstancias: ha mejorado su capacidad de ahorro, los tipos de interés del mercado ha bajado sustancialmente (y usted tiene contratado un préstamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidades son mucho más atractivas.... Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30 años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente. Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede variar significativamente. Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario de alta estabilidad en los precios. Unos meses más tarde la escalada del precio del petróleo nos va dibujando un escenario menos claro. Piense también que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha sido en los últimos años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total.
2. Comisión de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa.
3. Diferencial sobre Euribor (o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables. Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre un 0,75% y un 0,45 en la banca online). En cuanto al índice de referencia a escoger el Euribor es el que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma objetiva la oferta de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través del TAE o Tasa Anual Equivalente que es el coste real anual del préstamo. La ventaja es que para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario, por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante tener calculadas las TAE -para iguales plazos e importes-.
   Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.
4. Cuadro de simulación amortización del período completo. Analice, especialmente en aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización, las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá que realizar. De aquí saldrá una mejor percepción de cual puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender más en su negociación con el Banco (poniendo también en la balanza las otras variables: importe, plazo, etc.).

Quizás debería dejar un hueco de su tiempo para analizar algunas de las ofertas de la Banca por Internet. Algunas ofertas suelen ser más agresivas, -al tener menos costes operativos-. Aunque por contra, no le será tan fácil una negociación convencional e individualizada.

En general: muestre a su interlocutor que tiene un buen conocimiento del tema. Pida otras ofertas distintas y trate ayudarse con un experto independiente.

En el próximo artículo sobre “Consejos para comprar una vivienda” hablaremos sobre los gastos de formalización derivados de la compra de la vivienda.

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Pablo Paz Peña
Director de
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¿Cómo financiar una vivienda?

Qué es una hipoteca y tipos de hipotecas.

El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.

Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que el tipo de interés que generalmente se aplica sean más bajo que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Usted hipoteca su casa y el banco, al obtener una garantía en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés.

Legislación Hipoteca. Así mismo hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Al hacer la hipoteca, tendrá que cumplir una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia. Destacamos:

1. El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todas las condiciones financieras de la operación.
2. Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma.
3. La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de "calificar la hipoteca", esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento.
4. El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.

Tipos de hipotecas:

1. Hipotecas a tipo de interés fijo. Se basan en préstamos hipotecarios en los que el tipo de interés no varía en toda la vida del préstamo.
2. Hipotecas a tipo de interés variable. Se basan en préstamos hipotecarios en los que el tipo de interés fluctúa de acuerdo con el mercado y a través de un índice de referencia (generalmente el euribor).
3. Hipotecas de larga duración. Se acuerdan plazos muy largos para la amortización del préstamo: 30, 35, 40... en función de la edad joven de los solicitantes y trata de disminuir el peso de la cuotas dilatando el período.
4. Hipotecas de corta duración. Préstamos hipotecarios a plazos cortos.
5. Hipotecas cualificadas. Se trata de aquellos préstamos especiales convenidos por organismos públicos con las entidades financieras en condiciones favorables para los prestatarios de viviendas de protección oficial o similar. Por ejemplo sin comisiones.
6. Hipotecas 80%. Son aquellas que cubren el 80% del valor de la tasación de la vivienda, de acuerdo con las recomendaciones del Banco de España a las entidades financieras.
7. Hipotecas 100%. Son nuevos productos de hipotecas que tratan a través de garantías personales o de seguros cubrir el 100% del valor de la tasación o, incluso superior para poder hacer frente a los gastos (Hipotecas 120%).
8. Hipotecas subrogadas. Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.
9. Hipotecas flexibles. Son nuevos productos hipotecarios que tratan de ajustarse con flexibilidad a las exigencias y características de la demanda, introduciendo carencia, tipos mixtos, plazos e importes flexibles... Un ejemplo es la nueva hipoteca Santander.
10. Hipotecas con carencia. Pensada para jóvenes ofrecen carencia durante los primeros años del préstamo hipotecario.
11. Hipotecas multidivisas. En una hipoteca multidivisas se suscribe el préstamo en diversas divisas, aprovechando tipos de interés bajos de otros mercados y asumiendo riesgos en los cambios.
12. Hipotecas puente. Es una denominación "popular" que ha hecho fortuna en Internet. La llamada "hipoteca puente" sería una compra de una casa nueva a construir (compra sobre plano) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad.

En el próximo artículo sobre “Consejos para comprar una vivienda” hablaremos sobre la negociación con el banco o caja de ahorro.

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Pablo Paz Peña
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Consejos generales.

1. Poner tus finanzas en orden.
   
   Esto significa básicamente evaluar tu capacidad de endeudamiento a través de préstamos, sobre la base de tus ahorros acumulados, e ingresos y gastos efectivos y potenciales presentes y futuros. Tener claras tus cuentas te permitirá realizar una inversión acorde con tus posibilidades.
   
2. Familiarizarte con las hipotecas 
   
   Encontrar la entidad financiera y negociar el préstamo hipotecario adecuado es un tema crucial para tener éxito a la hora de comprar una vivienda. Debes decidir el préstamo que mejor se adapta a tus necesidades, el tipo de interés fijo o variable, si te conviene aceptar comisiones de amortización anticipada o no, etc. Debes evaluar -en el caso de tipos variables- los incrementos potenciales que pueden sufrir las cuotas de amortización mensuales, etc. Debes familiarizarte con la Hipotecas. Tema imprescindible. No pases por alto este tema, aunque partas de otras ventajas en la financiación.
   
3. Determina tus preferencias y necesidades. 
   
   Si tienes muy claras tus preferencias y necesidades correrás un menor riesgo en embarcarte en ofertas que te quiten tiempo y te impidan encontrar la vivienda que realmente necesitas. En general el mercado de la vivienda es muy amplio y conviene centrarse en aquello que necesitas. Algunos de nuestros consejos sobre adquisición de la vivienda pretenden ayudarte en esta vía. Ver por ejemplo: La casa, características.
   
4. Aprende a trabajar con las agencias inmobiliarias.
   
   Los agentes inmobiliarios tienden a representar más los intereses de los vendedores y tienden a maximizar el precio de venta para obtener mayores beneficios. Es necesario entender esto antes de hacerles la primera llamada. Hay alternativas para buscar vivienda.
   
5. Buscar casa. 
   La Agencia Inmobiliaria te dará una lista de ofertas de casas en venta para evaluar. No está demás seguir otras pautas ya conocidas. Leer anuncios clasificados de compraventa de viviendas en las revistas y la prensa local. Navegar por Internet y ver las ofertas de compraventas de viviendas con características similares a lo que busca. O conducir por los vecindarios en los que estás interesado y familiarizarte con cada zona, incluso llamar por teléfono a los anuncios de carteles.... son excelentes modos de ver lo que ofrece el mercado.
   
6. Tareas previas en relación con las ofertas.
   
   Sigue los consejos para la adquisición de una vivienda que recogemos a lo largo de esta sección. Debes evaluar lo mejor posible los pros y contras de cada oferta y decidir la mejor opción a la hora de comprar tu vivienda.
   
7. Haz una oferta.
   
   

   Si vas a hacer una oferta, recuerda que debes tener la seguridad en la obtención del préstamo hipotecario correspondiente. En todo caso supedita el acuerdo final de compra a la obtención de la hipoteca que necesitas. Las entidades financieras exigen previamente llevar a cabo la tasación de la vivienda. Sobre el valor tasado recuerde que el préstamo suele cubrir hasta un 80% de ese valor. Antes de firmar nada, tenga una oferta vinculante de la entidad financiera para su préstamo hipotecario. Aprovecha la tasación para hacer una inspección técnica de la casa que compra. Antes de firmar el contrato, asesórate por un experto sobre lo que te proponen firmar. En todo caso sigue estos pasos:

   
   Petición del título de propiedad (generalmente una escritura) al propietario.      El propietario debe acreditarle ser el titular de la propiedad.
   Situación en el Registro de la Propiedad: Pida una certificación registral para averiguar si la vivienda está efectivamente inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas (basta una nota simple del registro). Si existieran cargas, exija que el vendedor las cancele previamente.
   Temas importantes: Preste atención a si la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles, Cuotas de la comunidad de propietarios, o estuviera sujeta a arrendamientos o alquileres. Recuerde que estas obligaciones pasan al comprador si previamente no se resuelven.
   En viviendas nuevas: la vivienda debe tener resuelta su situación en relación con: Cargas urbanísticas, licencia de obras y cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación. 

8. No dejar problemas sin resolver para última hora.                                             Conforme se cierra el plazo para hacer el contrato o, finalmente, la escritura hay que resolver todas las cuestiones pendientes. No improvise nada. Desde compromisos del vendedor (cargas regístrales, pagos reparaciones) o con su entidad financiera (disponibilidad del préstamo para pagos, etc.).

De cara al contrato de compraventa a través de documento privado:

• En el caso de arras o señal, consulte a un experto o abogado a efectos del recibo, indicando el concepto por dicho pago, y su inclusión en el contrato dentro del precio total de la vivienda que quedará registrado en la escritura.
• Si va a firmar un contrato de compra – venta con el propietario de la vivienda o con un representante debidamente acreditado, obtenga con anticipación un borrador del contrato a firmar y consulte a un experto. Lea detenidamente el contrato, especialmente las cláusulas de penalización en caso de no cumplir los plazos recogidos en el mismo, o por no realizarse finalmente la compra por algún motivo. También cómo se cargan los pagos de gastos, impuestos, etc.
• Hay examinar con detalle la forma en la que quedan establecidas las condiciones de pago y las características de la vivienda.
• El contrato se firmará por duplicado, uno para el vendedor y otro para el comprador.

En el próximo artículo sobre “Consejos para comprar una vivienda” hablaremos sobre cómo podemos financiar nuestra vivienda.

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Pablo Paz Peña
Director de
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