¿Cómo financiar una vivienda?

Qué es una hipoteca y tipos de hipotecas.

El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.

Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que el tipo de interés que generalmente se aplica sean más bajo que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Usted hipoteca su casa y el banco, al obtener una garantía en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés.

Legislación Hipoteca. Así mismo hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Al hacer la hipoteca, tendrá que cumplir una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia. Destacamos:

1. El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todas las condiciones financieras de la operación.
2. Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma.
3. La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de "calificar la hipoteca", esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento.
4. El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.

Tipos de hipotecas:

1. Hipotecas a tipo de interés fijo. Se basan en préstamos hipotecarios en los que el tipo de interés no varía en toda la vida del préstamo.
2. Hipotecas a tipo de interés variable. Se basan en préstamos hipotecarios en los que el tipo de interés fluctúa de acuerdo con el mercado y a través de un índice de referencia (generalmente el euribor).
3. Hipotecas de larga duración. Se acuerdan plazos muy largos para la amortización del préstamo: 30, 35, 40... en función de la edad joven de los solicitantes y trata de disminuir el peso de la cuotas dilatando el período.
4. Hipotecas de corta duración. Préstamos hipotecarios a plazos cortos.
5. Hipotecas cualificadas. Se trata de aquellos préstamos especiales convenidos por organismos públicos con las entidades financieras en condiciones favorables para los prestatarios de viviendas de protección oficial o similar. Por ejemplo sin comisiones.
6. Hipotecas 80%. Son aquellas que cubren el 80% del valor de la tasación de la vivienda, de acuerdo con las recomendaciones del Banco de España a las entidades financieras.
7. Hipotecas 100%. Son nuevos productos de hipotecas que tratan a través de garantías personales o de seguros cubrir el 100% del valor de la tasación o, incluso superior para poder hacer frente a los gastos (Hipotecas 120%).
8. Hipotecas subrogadas. Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.
9. Hipotecas flexibles. Son nuevos productos hipotecarios que tratan de ajustarse con flexibilidad a las exigencias y características de la demanda, introduciendo carencia, tipos mixtos, plazos e importes flexibles... Un ejemplo es la nueva hipoteca Santander.
10. Hipotecas con carencia. Pensada para jóvenes ofrecen carencia durante los primeros años del préstamo hipotecario.
11. Hipotecas multidivisas. En una hipoteca multidivisas se suscribe el préstamo en diversas divisas, aprovechando tipos de interés bajos de otros mercados y asumiendo riesgos en los cambios.
12. Hipotecas puente. Es una denominación "popular" que ha hecho fortuna en Internet. La llamada "hipoteca puente" sería una compra de una casa nueva a construir (compra sobre plano) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad.

En el próximo artículo sobre “Consejos para comprar una vivienda” hablaremos sobre la negociación con el banco o caja de ahorro.

Esperando que este articulo y la información le sea de utilidad, atentamente

Pablo Paz Peña
Director de
Inversiones Eficaces